初期費用が安い物件は本当に得？不動産屋が敷金礼金と更新料を解説

賃貸の内見をしていると、「この物件、初期費用が安いから即決めます!」というお客さんによく出会います。

気持ちはすごくわかります。引っ越しは何かとお金がかかるので、初期費用が安いと一気に候補順位が上がりますよね。

でも実は、初期費用の安さと、住み続けてから関わってくる「更新料」は、まったく別の話なんです。今回は、契約書のチェックを日々している不動産屋の視点で、更新料と敷金礼金について本音で解説します。

更新料は「今」ではなく「1〜2年後」に効いてくるお金

更新料とは、賃貸契約を更新するタイミングで大家さんに支払うお金のことです。

首都圏では更新料を取る物件が多く、相場は家賃の0.5〜1ヶ月分が一般的です。

体感としては、こんなイメージで見ています。

厄介なのは、更新料は初期費用の見積もりには載ってこないことです。契約する時点では気持ちよくスルーしてしまいがちですが、1年後か2年後かのタイミングで確実に請求書として戻ってきます。

ここで、多くの人が誤解しがちなポイントをひとつ。

更新のタイミングで払うお金が、すべて大家さんに渡っていると思っていませんか?実はそうとは限りません。

保証会社を利用している契約の場合、更新時に保証委託料という別のお金が発生することがあります。

この2つは支払先も、支払う理由もまったく別物です。保証会社は「今後もあなたの家賃滞納リスクを引き受け続けます」という契約を毎年更新するために、この費用を受け取っています。

契約によっては、更新料と保証委託料の両方が同時に請求されるケースもあります。明細に「更新料」と書かれていても、それが大家さん宛てなのか保証会社宛てなのか、確認しておくと安心です。

ちなみに、更新料の振込先が管理会社になっているケースも多いですが、これは大家さんの代わりに集金しているだけで、更新料そのものが「大家さんの収入」であることは変わりません。大家さんと管理会社でどう分け合うかは管理契約次第で、折半になることも珍しくありません。

初期費用が安い物件を見ると、「この不動産屋さん、良心的だな」と感じるかもしれません。

実際に調べてみたのですが、初期費用の安さと更新料の高さには、決まった相関関係はありません。初期費用が安くても更新料が標準的な物件もあれば、逆のパターンもあります。つまり、初期費用の額だけを見て「この物件はお得」と判断するのは早計ということです。

だからこそ、どんなに好条件に見える物件でも、更新料の有無と金額は必ず自分の目で確認してください。この情報は物件の詳細な図面や重要事項説明書に書かれています。担当の営業に聞けばすぐ教えてもらえるので、遠慮せず質問して大丈夫です。

初期費用の内訳でよく混同されるのが敷金と礼金です。この2つ、性質が正反対なので整理しておきます。

礼金は、大家さんへの「お礼」として支払うお金です。退去時に戻ってくることはありません。正直に言うと、僕自身もこのお金の使い道にはあまり納得感がないタイプです。

敷金は、退去時のクリーニング代や原状回復費用にあてるための「預け金」です。部屋を綺麗に使っていて、通常の生活で発生する範囲の汚れしかなければ、差額は戻ってきます。

つまり、同じ「初期費用が高い」でも、礼金が多いのか敷金が多いのかで意味がまったく違います。敷金多めで初期費用が上がっている物件は、実質的には預けているだけなので、そこまで身構えなくて大丈夫です。

初期費用の「総額」だけを見て一喜一憂するのではなく、その中身が礼金なのか敷金なのか、そして先々の更新料はどうなっているのか。ここまで見て初めて、本当にお得な物件かどうかが判断できます。

一人暮らしの部屋探しで後悔しないためにも、契約前にぜひこのポイントをチェックしてみてください。

一人暮らしを始めたあとの時短家電については、以前こちらの記事にまとめています。あわせてどうぞ。